酷爱读 > 重生79之我在美国开银行 > 第三百零五章 接着奏乐,接着舞!

“怎么?我们的住宅贷款还不够吗?”

听到古德曼提起住宅贷款问题,卡特显得有点疑惑。

道格拉斯在建住宅区,平均单套住宅售价4.5万美刀。是略微超过新市民们购买力上限的!

前文提到过,家底好点的,或许只用贷款几千美元就够了,而家庭不是那么富裕的,要买这个房,少说得贷一万多。

即便是按一个比较平均、笼统的估算,即每套住宅的贷款金额为7000美元。那么三千多套住宅,需要的贷款总量就是2100万之巨。

这绝对是一个及其夸张的贷款需求!以至于都多到了即便是把卡特眼下所有银行的资金全部加在一块,都不足以一次性全额给付的程度。

原本的计划逻辑是:分批周转!即一期工程建好,则发放一批贷款。然后dog建工收到的利润,也就是属于卡特个人资产的这部分...没错,dog建工也是llc,它的盈利卡特是可以直接支配的。

这部分属于个人资产的利润,先不着急投入到高速公路信托。或者说,不完全投入公路信托,公路项目的初期,先用养老保险基金提供的投资额,还有贷款来支付。这三千万美元的预期利润,先循环发一遍贷款后,等到公路信托的钱花得差不多了,再转入信托账户。

说白了,就是玩一个时间差!

只要手里有一笔,能够发出第一次贷款的钱,那么这个循环就能形成!在保证贷款总量低于利润总额的情况下,即便是这个操作过程中,存在税务消耗,但900万左右的预估差额,应付这么点损耗,绰绰有余!

虽然对银行内本身的储户存款消耗不大,但一方面,卡特旗下目前几家银行的存款利率都偏低。一直到现在,存款利率也才刚刚达到12%,远低于平均水平,所以银行内的存款负债并不多。对消耗掉这一部分存款的急迫感自然不强。

另一方面,ht专项贷款,再加这一笔住宅贷款,仅仅是这两个贷款项目,总额就高达3100万以上,按12%的年利率来算,头年光利息收入就有372万,再加上部分本金,破400万,根本就不叫事。

400万美金的现金入账,偿付存款性负债的利息,完全足够!

而根据住宅贷款的循环模型:第一期40套住宅,贷款需求量大概是28万到30万左右,循环后的利润40万;这40万挪到下一批贷款发放,足够满足60套左右的住宅贷款需求,然后开工60套,获利60万;60万则又能放出80-90套住宅的贷款...

去年过半,ht专项贷款的营收回笼了70万左右的资金,填补进去,还能进一步加速这个循环。3000多套的住宅需求,在这个模型下滚下去,不用到第八期工程,便能全部建成,贷款也能发放完毕,而最后一笔贷款发放完后,dog地产的实际营收还特么有一千万左右的现金结余。

这已经不再需要继续以贷款形式发放出去的资金,转移到公路信托。等等,要填补公路信托的3000万约定注资,还差两千万!

然而即便是不看ht未来的融资收入,单靠贷款与地产结合的营收模式。卡特怎么算,这个2000万都不叫事!

毕竟除了银行贷款在未来的持续收入与地产建工收入外,别忘了公路信托,也是由卡特控制的啊!三个亿大工程的项目,公路信托自己又没法干。他一旦将这个工程承包给了dog地产...

用此前那个杠精欧文斯口里的合理利润来说,10%的利润也有三千万了!

这钱啊,在自己旗下几个地方转来转去,转上个几年,十年以后...

卡特现在仅凭自己都已经有点无法算清自己到底能有多少收益了,因为公路信托未来还会存在一个过路费收入,这部分,自己能分一半呢!

太过遥远的未来不看,起码就眼前看到的。只要能保证这个模式正常、健康的运转下去,别尼玛转到一半,资金链断裂崩盘了,这样一个循环走不了多久...

一个小目标就出来了!等十年、二十年的大周期走完,最后能获得几个小目标,那真是个未知数...

心里仔细这么一琢磨后,卡特算是彻底明白了前世中国的地产行业为何与银行绑定那么深了!用金融的话来说,这么一个模型,其实就是在玩杠杆!

前期40套住宅的贷款需求,只用30万左右的小额现金便能撬动这个总额高达三千多万的贷款交易了!别说过程中的施工款什么的,那些大不了借嘛!一边借款开工,一边压着供应商,甚至施工商的款项,慢慢结算。只要活不停,这个周期中的一点利息损耗,对比这个百倍杠杆带来的收入,算得了什么?

甚至不考虑风险,以及现实里各种复杂多变的情况的话,最后地产开发商那边结余的千万利润,存进银行以后...

哦豁~新一轮的循环又可以开始了!

以一千万为基点,如果再来一个百倍杠杆...

地产加金融的模式,的确能够快速带来大量回报,但卡特也很明白。市场的需求是有限的,而且这个模式对未来的透支及其严重!

道格拉斯就这么大,人口就这么多!

住宅生意固然是好生意,可你也不能玩命建啊!不然到时候,房子比特么人都多,你这经济还循环个登?这个模式里,最怕的就是资金链断了!

一旦有一环断裂,无论是中间施工款借不到,房子无法建成;还是房子建成了但是卖不出去,没有尾款回流...

那么从上到下,全都得倒大霉。所以这生意,这么干一次,卡特就很知足了!这种天时地利人和俱全的生意,哪能持续不断地干啊!

虽然明白这一点,但这个地产、贷款、公路的资金循环结束,也就是钱跑到终点了。不再继续跑下一圈了,这跑第一圈的周期,都是数以年计的!

两三年以后,卡特经济大环境就会发生变化。通膨能不能完全遏制先不说,就说这养蛊似的内卷,即便不完全停摆,但也肯定不会再如现在这样激烈了。

毕竟卷不过的,该死的都死差不多了。剩下能卷过的,那也是伤敌一千自损八百,也需要时间喘口气不是?

就好像卡特曾经老妈一个同学的孩子一样,初中全校前十,卷进了某省会最屌的高中,立马变成了中下游水平。然后接着继续玩命卷,卷到了中等偏上,上了一所重本,然后...

然后那倒霉孩子在大学就开始放飞自我了!左手游戏,右手泡妹,用某皇叔的话讲:

“我南征北战卷了这么多年,就不能让我享受享受嘛?”

“接着奏乐!接着舞!”

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